2010年8月26日星期四

房价收入比

郭凯昨天贴的是房价GDP比,今天放出了货真价实的房价收入比。我一下子想起了1998年南周上的一篇文章:

房价为什么高

国务院副总理温家宝日前在全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议上指出:“现在一些大城市住房价格普遍过高,价格构成不合理,地价太高,费用过多,房地产开发企业利润过大,这种状况必须改变。要坚决取消各种不合理收费,控制开发利润,尽可能降低经济适用住房的售价。”房价过高的原因找出来了,但房价最终能不能降下来,还得看有关部门会不会为群众着想,有没有决心让它降下来。

18年前,即改革开放前的1980年,一套两居室一厅60平方米的商品房,其售价尚不到一万元,每平方米的售价仅为150元左右,而1998年的商品房售价,在大中城市每平方米已高达2000元左右,一套两居室一厅60平方米的商品房,其售价已高达12万元!

18年间,我国的粮食价格已完全放开,一袋面粉(25公斤标准粉)的价格从8元涨到了50元左右,不过6.2倍。

而彩电、缝纫机、洗衣机、电冰箱、手表等工业品的价格几乎还在原地踏步,上涨幅度不过十几个、几十个百分点而已,而房价却一路飚升了十几倍!

是因为水泥、钢材、玻璃、沙石、人工价格涨升得太快?都不是。

1997年底,我国城镇居民人均可以支配收入为5160元,也就是说,一对夫妇想要买一套这样的房子,得不吃不喝地攒上12年!可又有谁能这样攒钱?

而12年后,水涨船高,谁知道房价又涨到哪里去了?难怪有人嘲笑说,想要靠工资收入去买房,那无异于用自己的嘴去咬自己的鼻子!

在国外,比如美国,买这样一套住房,也需要12至20万美金,如果按照人民币与美元的比价,中国的商品房似乎比美国的贵10倍。但美国国民的人均收入为5000至6600美元,也就是说,一对美国夫妇要买这样一套住房,只需要一年。

看来美国的商品房比中国的商品房便宜得多。

这种比价方法并非笔者的发明,而是国际通用的。国际最多采用的职工年收入与商品房售价之比为3至6倍,而中国为20倍。

这就是为什么中国会积压了大约5000万平方米的商品房卖不出去,而新建的大批的安居房中又有70%的闲置!

让我们来研究一下房价的构成。其实,你只要随便看一眼就会明白,商品房是一种像面包一样、被极度发酵了的膨化食品。让我们解剖一下在每平方米高达2000元的房价里,都塞进去了些什么发酵剂。

在这2000元里,国家一次性的每平方米长达70年的土地使用权转让费约占成本的30%,为600元。

另一部分由上百种税费构成的,现在砍去了30至40种,但还有64种,光这个明细表就能写好几千字。其中仅供电、人防、消防、商业网点、供水、治污等6项便占去这2000元的20%!这部分税费占去又是600多元。

开发商的利润为15%,开发商们大叫无利可图,可国际房地产开发商通常的利润只有5%!

除去这几大块,你就可以知道,建房的成本到底有多少了。也就是说,建材加上人力尚不到30%!房价到底能不能压下来,这个结论太明显不过了。

(摘自《南方都市报》6月18日,魏雅华文)

站在今天看,文章里的8个感叹号有点让人忍俊不禁。但乐完之后,请注意此文中“不吃不喝地攒上12年”的计算标准是两人、60平方米。按郭凯使用的单人、100平米标准计算,得到的结果是40。再放到郭凯那张表里,这个数位于中等偏上水平,只有大约十个城市的房价收入比高于12年前。当然,你可以质疑这篇报道里的2000元/平米这个数字。不过我已经又想到了我贴过的来自The Economist的这张图:

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