2010年1月10日星期日

物业税

看到薛兆丰翻出自己多年前关于房价与税收的文章,里面赫然写着:

古往今来,征税从不压低商品的价格。……征收重税,结果不可能是穷人更容易购房,而只可能是所有人都得为购房支付更高的价格。

就不冷嘲热讽了吧,有事说事。这个判断至少有两个问题。第一,从理论上说,薛的结论对于交易环节征税也许是正确的。但在其它条件不变的情况下,可能即将开征的物业税这种对保有环节征收的税种,对房价的影响就未必如此。我当然是反对在当前的政治体制和土地所有制下开征物业税的。但这里不谈物业税的合法性问题。

住房与大部分商品的不同之处在于,它更接近投资品而不是消费品。因为买主不仅在购买的当期可以享受居住,在未来几十年中也可以不断享受。这种享受,其实也是一种收入——参见费雪《利息理论》对享受收入的论述。这也就是为什么一般统计GDP时,自住房屋需要估算租金并计入其中。从这个角度来看,自住房屋与股票本质上很相似。只不过,股票每年的分红还需要去购买其它商品或服务,才能转化为直接的享受。至于出租房,对房主来说那就更接近股票了。

所以不考虑消费者剩余的话,住房价格和股价类似,在理论上应是购房人对未来享受住房这一收入流的折现。那么,给定购房人对未来每期住房享受收入的估价不变,物业税开征后,每年上缴税收,等于同期从住房中获得的收入会减少税额那么多。再对新的收入流折现,显然,房价在理论上会降低。如果这个逻辑不容易懂,可以想像政府对股票分红征税或增税,结果会怎样。若还不能理解,就想极端一点,假如征税比例达到100%,也就是说,你从股票中永远无法获得任何收入,那么你还会出钱买股票吗?

第二个问题,其实就蕴含在上面频频出现的“理论上”这一词组中。在资产市场中,如果大部分人,准确地说是大部分钱背后的人,都认为房价/股价应该会涨,那它就会涨,无论人们的理由是什么,有多么不符理论,多么荒谬。07、08年很多次央行周末加息后,周一股市照涨不误。理由是——不要笑——利空出尽等于利好。同样地,若大部分人都预期交易环节增税可以打压房价而非如理论推演那般抬高房价,并据此调整自己对目标住房的估值,那么降价预期就会自我实现。09年伴随着住房交易税收优惠政策,也就是交易环节减税政策的出台,房价就恰恰按照与理论逻辑相反的路径,一飞冲天。所以我无法肯定,物业税推出后,现实中房价会有怎样的走向,尤其是在我发现“物业税不能降房价”的声音越来越大之后。记住,至少在资产市场中,理论是苍白的,而非理性之树常青。

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